19 E. Gniewek, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Warszawa 2011, s. 830. 20 Ibidem. 21 Z. Truszkiewicz, Przeniesienie własności nieruchomości rolnej w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (część II), Rejent 2003, s. 132, 22 Ididem. 23 w podobnym kierunku zmierzał projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Chociaż to działki budowlane i rekreacyjne są pierwszą opcją, o której myślimy, gdy chcemy wybudować domu, to warto pamiętać, że często dobrym rozwiązaniem jest zakup ziemi rolnej. Takie nieruchomości są zwykle tańsze od tych budowlanych albo rekreacyjnych, a niekiedy też przepięknie położone. Dzięki nowelizacji ustawy, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku, pod pewnymi warunkami grunty rolne może kupić każdy, nie tylko rolnik. Kiedy jest to możliwe? Jak przebiega zakup działki rolnej krok po kroku i co można wybudować na takiej ziemi? Spis treści Czym jest działka rolna?Klasy glebyKto może kupić ziemię rolną?Gdzie sprawdzić przeznaczenie działki?Co można wybudować na działce rolnej?Odrolnienie gruntówJak kupić działkę rolną – opis procesu Czym jest działka rolna? Ziemia rolna jest pojęciem bardzo szerokim. Jej definicje znajdują się w Kodeksie cywilnym i w ustawie o ochronie gruntów rolnych. Według pierwszego dokumentu jest to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z Ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych w art. 2 i 3. określa się nią następujące obszary: kategoryzowane w ewidencji gruntów jako użytki rolne;pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;pod obiektami gospodarczymi i mieszkalnymi oraz urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego albo służącymi przetwórstwu rolno-spożywczemu;parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;torfowisk i oczek wodnych. Wspomniana już ewidencja gruntów użytki rolne dzieli na: grunty orne – oznaczone symbolem R;sady – S;łąki trwałe – Ł;pastwiska trwałe – Ps;grunty rolne zabudowane – Br;tereny pod stawami – Wsr;grunty pod rowami – W;grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – Lzr. Klasy bonitacyjne gleby Jeśli interesujemy się zakupem ziemi rolnej, musimy również wiedzieć, jakie są i czym się charakteryzują klasy bonitacyjne gleby. Ta wiedza przyda się w przypadku wniosku o odrolnienie działki. Bonitacja gleby to ocena jej jakości użytkowej i przydatności do celów rolniczych. Kwalifikacja uwzględnia żyzność ziemi, stosunki wodne, stopień kultury gleby i jej zdolność produkcyjną w określonych warunkach siedliskowych. Według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów, w Polsce wyróżnia się 8 klas bonitacyjnych gleb ornych. Klasa I Najlepsze grunty, bogate w składniki pokarmowe, występują na równinach i łagodnych pochyłach. W tej klasie znajdują się: najlepsze czarnoziemy, mady pyłowe i próchniczne, czarne ziemie właściwe, rędziny i bogate w próchnicę gleby brunatne. Klasa II Gleby bardzo dobre o warunkach nieco gorszych niż klasa wyżej. Do tej grupy zalicza się: bardzo dobre czarnoziemy, mady pyłowe i próchniczne, czarne ziemie, rędziny, gleby płowe i brunatne. Klasa III a Grunty dobre. Ziemie w tej klasie mają gorsze właściwości fizyczne i chemiczne, co jest wynikiem dużych wahań poziomu wód gruntowych, zależnych od opadów atmosferycznych. W tej klasie znajdują się: gleby brunatne, płowe i opadowo-glejowe, zdegradowane czarnoziemy, mady piaszczyste, rędziny brunatne i czarnoziemne, gleby torfowo-murszowe i torfowe. Klasa III b Grunty średnio dobre, o niższych parametrach niż wyższe klasy. Narażone na erozję z wyraźnymi oznakami degradacji. Okresowo mogą być zbyt suche albo zbyt wilgotne. Ta grupa to: średniej jakości gleby brunatne i płowe, zdegradowane czarnoziemy, średnio dobre czarne ziemie, mady i rędziny i gleby torfowo-murszowe i torfowe. Klasa IV a Gleby lepsze, średniej jakości. Występują zwykle na terenach o gorszych warunkach fizjograficznych. Często narażone są na erozję wodną, przez co dają średniej wielkości zbiory. Klasa IV z to: gleby brunatne, płowe, bielice, niektóre podmokłe czarnoziemy, średniej jakości czarne ziemie i średniej jakości mady pyłowe i piaszczyste. Klasa IV b Grunty orne gorsze, średniej jakości. Mają podobne cechy co ziemie w a, aczkolwiek występują w gorszych warunkach (na silnych spadkach, w zagłębieniach terenu), przez co są bardziej wadliwe. W tej klasie znajdują się takie same gleby jak w poprzedniej, tyle że mają gorszą jakość. Klasa V Ziemie orne słabe, kamieniste albo piaszczyste. Grunty te są ubogie w substancje organiczne, z niskim poziomie próchnicy, przez co mało urodzajne. W tej grupie są: lżejsze gleby brunatne, płowe i bielicowe, płytkie czarnoziemy, czarne ziemie, mady, rędziny i gleby torfowe oraz silnie oglejone mady. Klasa VI Gleby orne najsłabsze. Grunty bardzo wadliwe, przeznaczone zwykle na pastwiska albo pod zalesienie. Do klasy VI zalicza się: gleby rdzawe i bielicowe, rankery, bardzo płytkie rędziny, bardzo lekkie mady oraz ciężkie mady podmokłe. W Polce największą powierzchnię zajmują grunty klasy IV, najmniejszą gleb klasy I. Informacje o klasie gruntu na wybranej działce sprawdzimy we wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów i budynków. Jest on dostępny we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Kto może kupić ziemię rolną? Grunty rolne z zasady są przeznaczone pod uprawę. Dlatego zgodnie z przepisami może je kupić rolnik. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. Zapisane są one w znowelizowanej Ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nią osoba niebędąca rolnikiem może nabyć: Bez ograniczeń działkę rolną do 0,3 o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha – pod warunkiem, że budynki powstały przed 30 kwietnia 2016 roku. Pod pojęciem siedlisko kryje się zabudowa zagrodowa, czyli dom mieszkalny wraz z obiektami gospodarczymi, które stanowią rolną do 1 ha, ale pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie skorzysta z prawa pierwokupu. Wiele osób rozważa zakup kilku działek o powierzchni nie większej niż 0,3 ha. Jest to możliwe, trzeba jednak pamiętać, aby ich łączna powierzchnia nie przekroczyła 1 ha. W myśl przepisów utworzymy wtedy gospodarstwo rolne. A to obliguje nas do prowadzenia go przez co najmniej 5 lat. Do tego przez ten czas nie wolno go sprzedać. Zakup działki rolnej o powierzchni od 0,3 ha a 0,9999 ha Kupno nieruchomości do 1 ha wymaga dodatkowych czynności. Pierwszy krok to podpisanie wstępnej umowy sprzedaży. Następnie notariusz przesyła go do KOWR. Organ ma miesiąc na sprawdzenie umowy i podjęcie decyzji o ewentualnym zakupie. Jeśli po tym czasie nie ustosunkuje się do dokumentu, możemy podpisać akt przeniesienia własności. W innym przypadku przedstawiciel KOWR w imieniu Skarbu Państwa musi stawić się u notariusza i złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Trzeba pamiętać, że po zakupie tej wielkości działki zgodnie z przepisami nie można jej sprzedać przez okres 5 lat od nabycia. Zakup ziemi rolnej powyżej 1 ha Zgodnie z przepisami osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę powyżej 1 ha, aczkolwiek wymaga to uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Z wnioskiem występuje zbywca, który musi dodatkowo wykazać, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu. Poza tym nabywca jest zobligowany do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości. Z wnioskiem o wyrażenie przez Dyrektora Generalnego KOWR zgody na kupno nieruchomości rolnej może też wystąpić osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne. W tym wypadku musi ona spełnić następujące warunki: mieć kwalifikacje rolnicze;prowadzić działalność rolniczą na nabywanej nieruchomości;zobowiązać się do zamieszkiwania na terenie gminy, na której obszarze znajduje się nieruchomości przez 5 lat od dnia zakupu. Gdy działka będzie wchodziła w skład wspólnoty małżeńskiej, wystarczy, że jeden z małżonków jest rolnikiem. Gdzie sprawdzić przeznaczenie działki? Podstawowym dokumentem, w którym znajduje się opis każdej działki, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każda gmina powinna posiadać taki dokument. MPZP zawiera informacje o przeznaczeniu działek, rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego (np. dróg) oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy. Plan jest zatwierdzany uchwałą rady miasta albo gminy, zatem odnosi się tylko do jej granic. W MPZP działki rolnicze mogą mieć oznaczenia: R – tereny rolnicze,RM – zabudowa zagrodowa orazRU – tereny obsługi produkcji rolniczej. Niemniej jednak zdarza się, że część terenów nie została ujęta w miejscowym planie. W takim wypadku trzeba sprawdzić status w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli ewidencja jest nieaktualna, warto wnioskować o wydanie warunków zabudowy dla danej działki. Co można wybudować na działce rolnej? Nie zawsze można wybudować cokolwiek na działce rolnej. Nie wolno stawiać na nich zabudowań innych niż gospodarcze. Od tego zapisu są 2 wyjątki. Pierwszym jest siedlisko, a drugim – sytuacja, kiedy działka znajduje się w obrębie granic miasta. Jednak w każdym z tych przypadków należy sprawdzić, jakie informacje są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jesteśmy rolnikami, pierwszy wyjątek określa, że działce rolnej możemy wybudować budynek mieszkalny, ale pod pewnymi warunkami. Po pierwsze, nasz dom musi być w tzw. zabudowie zagrodowej – wraz z budynkiem mieszkalnym stawiasz budynki gospodarcze (i zobowiązujemy się do prowadzenia działalności rolniczej). Przepisy wymagają również, by grunty rolne, na których postawimy zabudowę zagrodową, miały odpowiednią powierzchnię (zazwyczaj od 7 do 20 ha). Minimalną wymaganą wielkość ziemi znajdziesz w MPZP, a ustala ją gmina na podstawie średniej powierzchni lokalnych gospodarstw rolnych. Jeśli nie dotyczą nas te wyjątki, wyjściem jest odrolnienie gruntu. Odrolnienie gruntów Odrolnienie działki jest wyjściem, gdy kupujemy nieruchomość rolną po okazyjnej cenie i chcemy wybudować na niej dom letniskowy lub całoroczny. Proces ten odbywa się w 2 etapach: poprzez zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP – jeśli jest lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli uzyskanie pozwolenia na korzystanie z gruntu w inny sposób niż rolniczy. Odrolnienie gruntów klasy I-III wymaga zgody ministra rolnictwa, natomiast niższych klas – starosty. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej składamy do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego, do którego ze względu na położenie przynależy nieruchomość. Wniosek o odrolnienie powinien zawierać: podstawę nabycia – dokument potwierdzający własność działki (akt notarialny lub umowę darowizny),wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,wypis z rejestru gruntów,kopię mapy działki i projekt jej zagospodarowania z zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej. Ile kosztuje odrolnienie działki? Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z wysokimi kosztami. Właściciel musi uiścić jednorazową tzw. należność oraz opłaty roczne. Stawki, od których wylicza się należność, zależą od klasy gleby, np. za 1 ha ziemi klasy I zapłacimy 437 175 zł, natomiast za ziemię kl. klasy VI – 87 435 zł. Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych obowiązujących na danym terenie. Opłaty roczne stanowią 10% należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W przypadku gdy jest to trwałe wyłączenie, trzeba liczyć się z kosztami przez kolejne 10 lat. Jeśli w tym czasie ziemia zostanie sprzedana, obowiązek uiszczania opłaty rocznej przechodzi na nabywcę. Obie opłaty nie dotyczą wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Zakup ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem może stwarzać wiele komplikacji. Szczególnie jeśli inwestor chce z czasem wybudować na niej dom. O ile wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest kosztowne, ale nie trwa długo, to już zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą ciągnąć się latami. W styczniu 2021 roku w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów ruszyły prace nad przeglądem przepisów w zakresie zmian prawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Celem jest znalezienia rozwiązań mających na celu likwidację barier oraz przyspieszenie i usprawnienie procesu odrolnienia gruntów. Do tej pory do konsultacji zostały zaproszone samorządy. Na razie trudno jest oszacować termin, kiedy możemy spodziewać się efektów tych prac. Jak kupić działkę rolną – proces krok po kroku Szukamy ogłoszenia działki rolnej na sprzedaż. Aby szybko i łatwo wybrać odpowiednią propozycję nieruchomości dla nas, ustalmy swoje oczekiwania. Wybierzmy powierzchnię, lokalizację, aby zawęzić pole poszukiwań. Dowiedzmy się, kto jest sprzedawcą – osoba prywatna czy rolnik (pamiętajmy, że on w pierwszej kolejności powinien sprzedać działkę rolnikowi indywidualnemu, a to może utrudnić nabycie działki). Przeglądamy dokumenty gruntów rolnych Księga wieczysta, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, mapa ewidencji gruntów – to do nich zaglądamy, gdy interesuje nas zakup danej ziemi rolnej. Upewnijmy się, że dane sprzedającego i informacje o działce są zgodne z rzeczywistością, a przyszłe inwestycje w pobliżu gruntów nie zmniejszą ich atrakcyjności. Podpisujemy akt notarialny Zakup ziemi rolnej musi być potwierdzony aktem notarialnym. Jakie dokumenty będą potrzebne u notariusza? To przede wszystkim dokumenty tożsamości obydwu stron, podstawa nabycia działki obecnego właściciela, wypis z MPZP, wypis z księgi wieczystej, wypis oraz wyrys z rejestru gruntów i zaświadczenie o niezaleganiu właściciela z podatkiem od nieruchomości. Zgłaszamy nabycie działki rolnej do urzędów i płacimy podatek Kupno działki rolnej (jak i każdej innej) należy zgłosić do urzędu gminy lub miasta oraz do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od momentu nabycia praw do nieruchomości. Jeśli grunty rolne kupujemy od osoby prywatnej, musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości ziemi. W przypadku zakupu działki rolnej od płatnika VAT nie płacimy podatku PCC, ponieważ opłacamy VAT, który jest uwzględniony w cenie nieruchomości. Zakup ziemi rolnej a podstawa prawna Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnychUstawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Zakup działki do 1 ha od osoby obcej. W przypadku nieruchomości rolnych poniżej 0,3 ha, brak jest jakichkolwiek ograniczeń w ich zakupie, ponieważ działki te zostały wyłączone z ustawy. Jednakże już w przypadku chęci zakupu gruntów powyżej 0,3 ha, ale mniejszej niż powierzchnia 1 hektara, konieczne jest wystąpienie do Krajowego
Grunt rolny stanowi specyficzny rodzaj nieruchomości, który podlega szczególnym regulacjom podatkowym, co przede wszystkim widoczne jest w podatku dochodowym PIT. W poniższej analizie rozpatrzymy możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku PIT oraz VAT gdy ma miejsce sprzedaż gruntu rolnego. Sprzedaż gruntu rolnego – zwolnienie z PITOdpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Powszechnie znane jest w tym zakresie zwolnienie ze względu na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jednak zwrócić uwagę, że ustawa PIT przewiduje pewne szczególne zwolnienie przeznaczone właśnie dla gruntów rolnych. Chodzi o art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z tym przepisem zwalnia się od podatku przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. Powyższe zwolnienie zostało zatem uzależnione od wystąpienia następujących przesłanek:grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne i nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza;grunty muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy) lub jego część składową,grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego aby pamiętać, że wszystkie ww. warunki muszą być spełnione łącznie. Dlatego też dalej będziemy analizowali poszczególne – z których sprzedaży przychody będą wolne od podatku – mają wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Pojęcie to definiuje art. 2 ust. 4 ustawy PIT, który wskazuje, że oznacza ono gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Jak wynika z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, gospodarstwo rolne to obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub będących w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. Podstawowym warunkiem zwolnienia jest, aby grunty były zewidencjonowane jako rolne i stanowiły część gospodarstwa rolnego. Jeżeli łączna powierzchnia gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne, niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowią one gospodarstwo rolne. To powoduje, że w sytuacji, gdy grunt nie spełnia normy obszarowej, nie może być uznany za gospodarstwo gdy osoba fizyczna sprzedaje grunty rolne o powierzchni 0,5 ha, to nie jest spełniony warunek obszarowy i zwolnienie nie znajdzie przesłanka określona w przepisie dotyczy konieczności zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych związanych z transakcją okoliczności. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku z odpłatnym zbyciem może wystąpić bezpośrednio po zbyciu albo dopiero w przyszłości, jednakże w momencie dokonania zbycia strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia czy dana nieruchomość w wyniku odpłatnego zbycia nie utraciła charakteru rolnego, podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego czy kontroli podatkowej. Dodatkowo warto wskazać, że zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika (sprzedawcy), więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do możemy wskazać, że gdy rolnik dokonuje sprzedaży gruntów rolnych na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność deweloperską, to nie jest to cel rolniczy. W konsekwencji w tych okolicznościach zwolnienie nie będzie przysługiwało. Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 20 lutego 2018 roku (nr ustawodawca nie ogranicza przy tym zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży – nie posługuje się bowiem sformułowaniem „utraty charakteru rolnego gruntów na skutek sprzedaży”. Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 używa określenia o szerszym znaczeniu językowym – „w związku ze sprzedażą”. Oznacza to, że chodzi o każdy przypadek utraty przez grunty charakteru rolnego, który można obiektywnie powiązać z dokonaną sprzedażą. Może to być związek uprzedni rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą czy też będący skutkiem sprzedaży. Przesłanka utraty charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być rozumiany w ten sposób, że już z chwilą dokonania czynności sprzedaży powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu rolnego zwolniona od podatku VATJeżeli chodzi o podatek VAT, to przede wszystkim należy pamiętać, że w jego zakresie mieszczą się wyłącznie te czynności, które są wykonywane przez podatnika, czyli przez osobę, która prowadzi działalność do sprzedaży gruntów dochodzi w warunkach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i zbycia składnika prywatnego, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, to taka sprzedaż w ogóle nie podlega pod zakres podatku natomiast sprzedaż gruntów rolnych jest dokonywana przez podatnika podatku VAT, to w tym zakresie możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny że zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Typowy grunt rolny nie mieści się w zakresie tego pojęcia, w związku z czym sprzedaż gruntu rolnego może korzystać ze zwolnienia od podatku gruntu rolnego niezabudowanego przez podatnika podatku VAT korzysta z całkowitego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy przedstawionego zbioru przepisów płynie wniosek, że w pewnych okolicznościach sprzedaż gruntu rolnego będzie jednocześnie korzystać ze zwolnienia od podatku PIT oraz podatku VAT. W tym jednak zakresie kluczowe jest spełnienie określonych warunków oraz przesłanek wynikających z treści ustawy podatkowych.
Zgodnie z art. 13b ustawy o podatku rolnym wysokość podatku została obniżona o 30% dla gruntów klas I, II, IIIa, III i IIIb oraz o 60% dla gruntów klas IVa, IV i IVb. Jakie rodzaje zwolnień istnieją i jakie warunki trzeba spełnić, żeby nie płacić składek za podatek rolny. Sprawdźmy, co mówi ustawa o podatku rolnym.
nieruchomości i budownictwo Jakie dokumenty potrzebne będą w przypadku nabycia oraz zbycia nieruchomości rolnej - czyli o zmianach, jakie wprowadziły nowe przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Obowiązujące od 30 kwietnia 2016 roku znowelizowane przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzone zostały ustawą z 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. W myśl nowych przesłanek prawnych, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może zostać tylko rolnik indywidualny, z kolei nabycie takiej ziemi przez inne podmioty następuje jedynie za zgodą wyrażoną w formie decyzji administracyjnej przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka - informuje Bartosz Antos z portalu Od tej reguły ustawodawca przewidział pewien wyjątek - jeśli nieruchomość rolną nabywać będzie osoba bliska zbywcy, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek, kościół, związek wyznaniowy, lub też gdy nabycie następuje na skutek dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego, nie jest konieczne uzyskanie takiej zgody. Zgoda wydawana jest na wniosek osoby zbywającej nieruchomości, jeśli wykaże ona, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez pewne podmioty - czyli rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję, osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania. Ponadto ustawodawca zastrzegł, że konieczne będzie wykazanie, iż w wyniku nabycia danej nieruchomości nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych - przypomina Bartosz Antos. Zgoda może zostać wydana także na wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc - na podstawie przepisów zawartych w ustawie z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy) lub też w ustawie z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy) a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął. Co więcej, nabywca nieruchomości zobligowany jest nowymi przepisami do zobowiązania się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Postępowanie administracyjne w sprawie wyrażenia zgody na nabycie lub zbycie nieruchomości rolnej prowadzone jest na wniosek zbywcy albo nabywcy nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że złożony powinien zostać tylko jeden wniosek - podkreśla Bartosz Antos. Wzory wniosków zamieszczone zostały na stronie internetowej Agencji Nieruchomości Rolnych wraz z informacjami dotyczącymi procedury ich składania. Zgodnie z przykładowymi udostępnionymi wzorami należy zawrzeć we wnioskach takie informacje jak: dane zbywcy nieruchomości, dane nabywcy nieruchomości oraz szczegółowe oznaczenie nieruchomości rolnej, której dotyczy wniosek. W przykładowych wzorach wniosków o wyrażenie zgody w formie decyzji administracyjnej na nabycie nieruchomości rolnej - dla jej zbywcy oraz nabywcy - udostępnionych na stronie internetowej ANR wymieniona została także lista dokumentów, które powinny zostać dołączone do wniosku, by usprawnić postępowanie administracyjne - informuje Bartosz Antos. Podane dokumenty mają na celu potwierdzenie zaistnienia przesłanek, które umożliwią sprzedaż działki rolnej, a więc spełniają wymogi ustawodawcy wymienione w poprzedniej części poradnika. Wśród informacji i dokumentów, które powinny zostać dołączone do wniosków znajdują się dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące oznaczenia zbywanej lub nabywanej nieruchomości potwierdzone przykładowo wypisem z rejestru gruntów; dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości np. numer księgi wieczystej lub odpis księgi wieczystej; aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - wymienia Bartosz Antos. Co więcej, strona składająca wniosek powinna załączyć informację o obciążeniach nieruchomości wraz z dokładnym opisem rodzaju obciążenia i kopią dokumentu potwierdzającego takie obciążenie - mowa tu przykładowo o hipotece, tytule egzekucyjnym, ograniczonym prawie rzeczowym lub zobowiązaniu. Konieczne będzie także dostarczenie oświadczenia nabywcy o powierzchni posiadanych użytków rolnych - będących przedmiotem własności, współwłasności, współposiadania samoistnego oraz współposiadania na podstawie użytkowania wieczystego lub na podstawie umowy dzierżawy - wraz z oświadczeniem, iż w wyniku nabycia nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Warto pamiętać także, że zbywca zobligowany jest do wykazania, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3 art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - wymóg ten zostanie wypełniony poprzez złożenie oświadczenia zbywcy w powyższym zakresie oraz w oparciu o inne dokumenty, przykładowo potwierdzenie wywieszenia ogłoszenia o sprzedaży w izbie rolniczej, gminie, prasie czy zamieszczenie oferty w Internecie. Z kolei dokumenty, które potwierdzą, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej to oświadczenie nabywcy zawierające przykładowo założenia do prowadzenia działalności rolniczej, udokumentowanie posiadanego doświadczenia w prowadzeniu działalności rolniczej, uzyskanie opinii lub akceptacji ODR w powyższym zakresie, czy opinii organizacji społeczno-zawodowej rolników, w tym izby rolniczej. Idąc dalej, za dokumenty potwierdzające posiadanie kwalifikacji rolniczych wnioskodawcy, lub też zawierające informację o przystąpieniu do ich uzupełniania uznane zostaną zaświadczenie wydane przez właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o posiadanym stażu pracy w rolnictwie lub, w przypadku nieposiadania przez stronę wykształcenia rolniczego, zaświadczenie właściwej jednostki organizacyjnej Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego o podleganiu ubezpieczeniu społecznemu rolników. Jeśli nabywcą nieruchomości jest osoba prawna o spełnieniu przesłanki o rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej decyduje rodzaj wykonywanej przez niego działalności oraz kwalifikacje osób przez niego zatrudnionych - informuje Bartosz Antos. Z kolei, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości o charakterze rolnym przez osobę fizyczną, która ma zamiar utworzyć gospodarstwo rodzinne, do wniosku powinno zostać dołączone oświadczenie nabywcy, w którym zobowiązuje się do zamieszkiwania w okresie 5 lat - od dnia nabycia nieruchomości - na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego, ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej. Jako dowody potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania ww. zgody należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
Działki rolne często bywają atrakcyjne dla inwestorów, głównie z tego względu, że są znacznie tańsze od działek budowlanych. Ogólną zasadą jest jednak to, że działki rolne mogą kupować rolnicy. Jednak zmiana prawa w 2019 roku zwiększyła możliwość zakupu działek rolnych, przez osoby niebędące rolnikami. Z czym wiąże się zakup działki rolnej - dowiesz się z tego taka ustawa, która reguluje kwestie związane z obrotem nieruchomościami rolnymi, w tym zakup działek rolnych. Jest to Ustawa z dnia 13 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ( 2003 nr 64 poz. 592). Ogólną zasadą jest, że działkę rolną może zakupić rolnik indywidualny. Jednak jak od większości zasad, tak i od tej są pewne jest rolnik indywidualny? To osoba posiadająca gospodarstwo rolne, którego powierzchnia gruntów jest nie mniejsza niż 1 ha. Ponadto, powinna osoba ta posiadać kwalifikacje 2019 nastąpiła nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zostały wprowadzone w niej zapisy zwiększające możliwość zakupu ziemi rolnej przez osoby niebędące działki rolnej mniejszej niż 1 haZakup działki rolnej mniejszej niż 1 haJeżeli nie jesteś rolnikiem indywidualnym, możesz zakupić działkę rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha, na terenach wiejskich i miejskich (zgodnie z przepisem art. 2a ust. 3 pkt 1a UKUR ). W przypadku działek na terenie miejskim – nie istnieje górna granica ile takich działek można zakupić. Natomiast w przypadku terenów wiejskich, można zakupić tylko jedną działkę, która dedykowana jest na cele nie wiesz, że...W Raporcie o Terenie OnGeo możesz sprawdzić klasę bonitacyjną gruntu dla swojej otrzymasz kontury klasoużytków i ich oznaczenie na mapie, a dodatkowo wszystkie informacje zostaną przedstawione zbiorczo w formie tabelarycznej. Pamiętaj jednak, że dane pobierane są bezpośrednio z baz danych urzędów powiatów i miast, dlatego ich dostępność uzależniona jest od portali samorządowych. Sprawdź nas! Zdiagnozuj swoją działkę bez wychodzenia z domu, samodzielnie i w zaledwie 5 minut!Dowiedz się więcej, jak sprawdzić klasę gruntu online w Raporcie z artykułu → Mapa gleb - sprawdź żyzność i klasę glebyPobierz darmowy Raport o Terenie → tutajInformację o tym, czy działka ma przeznaczenie rolne, znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gdy taki plan nie został uchwalony, o przeznaczeniu czy teren jest rolniczy, decydują zapisy w ewidencji gruntów i takiej działki wiąże się jednak z pewnymi ograniczeniami, czy zasadami dalszego korzystania z zakupionej nieruchomości. Taka działka rolna podlega bowiem prawu pierwokupu przez Krajową Dyrekcję Wsparcia Rolnictwa. Dodatkowo po jej nabyciu, niemożliwa jest sprzedaż przez okres 5 działki rolnej bez ograniczeń, jeśli nie jesteś rolnikiem możliwy jest dla nieruchomości o powierzchni do 0,3 działki rolnej powyżej 1 haZakup działki rolnej o powierzchni przekraczającej 1 ha możliwy jest wyłączenie dla rolników indywidualnych. Warunek jaki należy spełnić jest to, aby na terenie zakupionej działki prowadzona była działalność rolnicza oraz nie została zbyta w ciągu 5 sytuacja ma się inaczej, jeśli chcemy zbyć nieruchomość bliskiej osobie, czyli np. rodzeństwu, dziecku, dziecku rodzeństwa. Wówczas wyżej opisane zasady nie więcej o sprzedaży i kupnie działki:Koszty odrolnienia działki - przekształcenie działki rolnej na budowlanąPodatek od kupna działki - sprawdź ile musisz zapłacićW innych przypadkach, zakup działki rolnej powyżej 1 ha przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym, musi zostać zatwierdzony przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w drodze decyzji administracyjnej. Z takim wnioskiem występuje zbywca nieruchomości, w którym należy wykazać, że nie było możliwości sprzedaży rolnikowi dla rolników w zakupie działek rolnychRolnicy indywidualni także dotknięci są obostrzeniami w zakresie zakupu nieruchomości rolnych. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa nie może wynieść więcej niż 300 ha użytków rolnych. Zakup ten również może wiązać się z prawem pierwokupu, które przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, chyba że nieruchomość nabywana jest w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa rodzinnego i zlokalizowana jest w tej samej gminie w której mieszka nabywca, lub w gminie sąsiednie (graniczącej). Więcej o prawie pierwokupu przeczytasz w dalszej części obowiązki musi wypełnić właściciel działki rolnej?Nabywca działki rolnej musi przez 5 lat od jej zakupu prowadzić na jej terenie gospodarstwo rolne oraz nie może jej sprzedać ani oddać w posiadanie obcym osobom, przez ten sam okres. Ta zasada nie obowiązuje w przypadku działek na terenie działki rolnej może wiązać się z koniecznością uprawy ziemiWyjątkiem od zasady jest zezwolenie Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na zbycie nieruchomości w okresie krótszym niż 5 lat. Decyzję taką wydaje się na wniosek zainteresowanego. Aby była pozytywna, musi być odpowiednio uargumentowana. Należy wiec, zebrać solidne motywy, by być usatysfakcjonowanym decyzją Dyrektora działek rolnych oraz prawo nabyciaPrawo pierwokupu działek rolnych oraz prawo nabycia posiada uprawniony dzierżawca gruntu, a w razie jego braku, Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w przypadku sprzedaży działki rolnej osobie niebędącej rolnikiem. Prawo to dotyczy działek także o mniejszej powierzchni niż 1 ha, zarówno na obszarach miejskich i wiejskich. Jak to się odbywa?Po zawarciu umowy warunkowej sprzedaży u notariusza pomiędzy stronami, notariusz przekazuje informację do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o zawarciu umowy. Po tym zdarzeniu, KOWR ma miesiąc czasu, w którym może skorzystać z prawa pierwokupu (nabyć nieruchomość). Jeżeli w tym okresie nie wpłynie oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, uznaje się, że z niego nie skorzystano. Wówczas, można zawrzeć umowę ostateczną. W rzeczywistości, korzystanie z tego prawa przez KOWR jest sporadyczne, a jego głównym celem jest przeciwdziałanie manipulacji na rynku oraz ochrona gruntów pierwokupu nie ma zastosowania w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej zbywcy (zstępnego, wstępnego, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbów).W jakim celu wprowadzane są ograniczenia przy zakupie ziemi rolnej?Wprowadzone ograniczenia wynikają z zasady konstytucyjnej, gdzie podstawą ustroju rolnego w kraju jest gospodarstwo rodzinne. Mają przeciwdziałać obrotowi ziemi rolnej w celach spekulacyjnych oraz uzyskaniu korzyści finansowych, np. zysku ze sprzedaży, posiadania preferencyjnych zasad ubezpieczenia społecznego, czy też ulokowania gruntów rosną z roku na rok. Na koniec II kwartału 2021 roku dla Polski średnia cena za grunty rolne ogółem wyniosła 47 510,00 zł za 1 ha. Taka sytuacja nie sprzyja indywidualnym rolnikom w powiększaniu swoich więcej o tym ile wynoszą ceny gruntów rolnych w 2021 działań Państwa jest także dbałość o bezpieczeństwo żywieniowe kraju oraz przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów wymagań zawartych w ustawie – co za to grozi?Za niespełnienie wymagań zawartych w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mogą spotkać kary. Nie można zawierać transakcji wbrew decyzjom wydanym przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, lub w oparciu o fałszywe dokumenty. Takie zawarcie umów traktuje się za nieważne. Z kolei brak wywiązywania się z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat, może skutkować wystąpieniem KOWRU do sądu o nabycie własności tej nieruchomości po cenie odpowiadającej wartości rynkowej.
Poza tym, operat szacunkowy dużego domu będzie znacznie wyższy niż przykładowo mieszkania. Jego cena, na dzień dzisiejszy, będzie wahała się od 600 do nawet 1200 zł. Za wycenę samej działki, np. budowlanej, zapłacimy nieco mniej, bowiem jej koszt nie powinien przewyższyć 800 zł.
W praktyce podział działki rolnej wymaga złożenia wniosku do KOWR, który powinien zawierać uzasadnienie podziału oraz dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości. Następnie KOWR przeprowadza ocenę wniosku i podejmuje decyzję administracyjną w sprawie zatwierdzenia podziału. Umowa ta określa warunki sprzedaży, w tym cenę, termin dostawy i inne szczegóły dotyczące transakcji. Umowa ta jest ważna i obowiązująca dla obu stron, a jej postanowienia muszą być przestrzegane. Umowa ta jest skutecznym narzędziem do ochrony interesów obu stron i zapewnia bezpieczeństwo transakcji. Umowa kupna sprzedaży
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki stanowi bowiem pewien rodzaj zabezpieczenia dla obu stron transakcji. Jako umowa cywilnoprawna, zawierana jest przed podpisaniem właściwej umowy, zwanej w tym wypadku umową przyrzeczoną. Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki pozwoli nam też zapoznać się z warunkami danej ziemi, co z
Wystarczy wniesienie do sądu powództwa o stwierdzenie nieważności umowy (art. 9 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Zobacz również: Przekwalifikowanie działki rolnej na budowlaną. Definicja nieruchomości rolnej. Warto też zajrzeć do definicji, czym jest owa nieruchomość rolna, której dotyczy ustawa. .
  • mbkykp43f6.pages.dev/893
  • mbkykp43f6.pages.dev/844
  • mbkykp43f6.pages.dev/947
  • mbkykp43f6.pages.dev/535
  • mbkykp43f6.pages.dev/173
  • mbkykp43f6.pages.dev/353
  • mbkykp43f6.pages.dev/830
  • mbkykp43f6.pages.dev/192
  • mbkykp43f6.pages.dev/678
  • mbkykp43f6.pages.dev/767
  • mbkykp43f6.pages.dev/669
  • mbkykp43f6.pages.dev/8
  • mbkykp43f6.pages.dev/846
  • mbkykp43f6.pages.dev/663
  • mbkykp43f6.pages.dev/723

    • jakie dokumenty do sprzedaży działki rolnej